IL MERCATO IMMOBILIARE IN DIFFICOLTÀ AVRÀ UN INFLUSSO POSITIVO SULLE CITTÀ METROPOLITANE

Nuove realtà per la spinta decisiva alla ripresa del mattone

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Il mercato immobiliare da diversi anni, ormai, è in difficoltà per una serie di motivazioni (tra cui la crisi economica congiunturale e il riflesso negativo dopo l’introduzione della nuova moneta per il non adeguato controllo nel cambio Lira/Euro) e rimane in stand-by rispetto agli standard ottimali. Tutto ciò ne ha rallentato ulteriormente l’andamento, unitamente al comparto edilizio e a tutto il suo vasto indotto (operatori di settore, imprese, fornitori, progettisti, manodopera e altro), provocando una ricaduta significativa sui livelli occupazionali e, di riflesso, sull’economia generale del Paese, di cui il settore immobiliare-edilizio è un pilastro importante e di grande valenza. Contestualmente c’è stato anche un inasprimento dei parametri bancari per l’accesso al mutuo, la querelle sull’ICI/IMU sulla prima casa e l’introduzione perenne e robusta sulla seconda casa, determinando la cosiddetta "bolla immobiliare”, attribuibile, erroneamente, a una ragione astratta ma, in realtà, dovuta a tutte le decisioni, alquanto discutibili, a livello politico-economico. Successivamente, nel corso degli anni c’è stato il conseguenziale calo dei costi a mq. e si è parlato di ripresa del settore; tuttavia, si è trattato di una ripresa irrilevante e fittizia perché il numero di atti pubblici stipulati, nella maggior parte dei casi, era ancorato all’interscambio (le famiglie di anziani hanno venduto il loro immobile, ormai grande per loro, per acquisirne uno più piccolo e viceversa i nuclei giovani hanno negoziato il loro per uno più grande per le accresciute necessità).

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Ora si torna a parlare di riforma degli estimi catastali, ma sempre in termini strumentali per giustificare, probabilmente, altri inasprimenti fiscali sul mattone, ignorando che alcuni adeguamenti di valore sugli immobili ci sono già stati; infatti sulle compravendite, nel corso degli anni passati, furono adottati due adeguamenti forfettari, per cui ai fini dell’imposta di registro si moltiplica il coefficiente della rendita catastale per 115, mentre per quanto riguarda l’IMU sulle seconde case si moltiplica per 160. Quindi, sarebbe più giusto attuare una "Riforma Urbanistica" (anziché riforma degli estimi catastali), rimodulando gli strumenti urbanistici in funzione di una sostenibilità ambientale non più procrastinabile. Detto questo, una prospettiva avveniristica e realistica che fungerà da salvagente per il settore e per tutto il suo vasto indotto troverà, probabilmente, una sponda di rimbalzo nelle "aree metropolitane". Tale previsione nasce dalla constatazione che, solitamente, le novità o tutto ciò ch’è innovativo viene percepito come fonte di miglioramento rispetto allo status attuale e, quindi, spinge ad "azzardare", ovvero a investire in tali novità, ipotecando un futuro migliore.

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L’istituzione delle aree metropolitane assegna un titolo di "Best Value" (migliore valutazione) alle città capoluogo di riferimento e al circondario dei Comuni inclusi in tali aree. L’impatto di queste nuove realtà sul mercato immobiliare sarà sicuramente positivo, perché il valore di un immobile scaturisce da alcuni parametri, tra cui di grande rilevanza è quello "dell’ubicazione"; tale parametro viene ritenuto il primo connotato dell’immobile in oggetto, perché da questa indicazione scaturisce la sua valenza primaria come dislocazione, che nel caso specifico delle aree metropolitane è al top! Ovviamente, ciò vale in ogni caso (a conferma che l’ubicazione è un parametro essenziale), anche all’interno di qualunque area, a seconda che si tratti di zone o quartieri "di pregio", "di degrado", "d’espansione" o altro. L’ubicazione identifica, già in partenza, l’immobile in oggetto, a seconda che si trovi in un grande o piccolo centro urbano, della sua importanza geografica, sociale, economica, di attrazione turistica e culturale, nonché della tipizzazione all’interno dello stesso centro urbano. L’istituzione delle "città metropolitane" darà, molto probabilmente, una "scossa" al mercato immobiliare-edilizio e a tutto il suo vasto indotto, da tempo in stand-by, facendo leva anche sul desiderio degli italiani, mai sopito, di realizzare il sogno di una casa di proprietà. L’auspicio è che questa aspirazione, da sempre “molla” che funziona da organo propulsore (tant’è che più dell’80% delle famiglie italiane ha una casa di proprietà), possa innescare l’agognato "revival del mattone".

Antonio Iasillo

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