Come acquistare casa con la formula “RENT TO BUY”

La nuova metodologia di compravendita immobiliare in soccorso della crisi del mattone

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Il mercato langue e nessuno fa niente, anzi…malauguratamente (scusate il termine ma, è quello giusto) c’è chi su questo ci prende gusto. Il mercato, ovviamente, è quello immobiliare, e chi ci prende gusto sono i nostri politici, di ogni colore, che hanno cavalcato in maniera deplorevole la crisi in atto, rendendola sempre più grave nel tempo, tant’è che tutti i Governi che, fin qui si sono succeduti, non hanno fatto altro che usare “la casa” come BANCOMAT, per sostenere la spesa pubblica. E facendo riferimento a statistiche di mercato, dal 2008 ad oggi nel settore immobiliare si sono bruciati 800.000 POSTI DI LAVORO, il numero delle compravendite si è dimezzato, la TASSAZIONE è passata dai 9,5 miliardi del 2011, ai quasi 30 miliardi del 2014, il valore complessivo del patrimonio IMMOBILIARE è diminuito di circa 2000 MILIARDI.

cms_1933/tasse_casa.jpgLe famiglie e le imprese, sono costrette ad affrontare il pagamento di una tassazione cosi alta con estrema difficoltà, tanto che ciò sta spingendo alcuni proprietari a dismettere il loro patrimonio. Al danno, quindi, si aggiunge la beffa ma, i nostri politici continuano a parlare il “politichese” e, se qualcosa danno, con una mano, con l’altra se la riprendono, con l’aggiunta e gli interessi. Ma, poiché, come dice un vecchio proverbio, la speranza è l’ultima a morire, siamo fiduciosi che qualcuno o qualcosa ci soccorrerà, in barba ai cari <>… Si fa per dire. Ebbene, questo qualcosa è per fortuna, già in atto e operativo, ed è l’argomento di quanto modestamente darò un excursus in questo articolo.

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Il tema in oggetto è il “RENT TO BUY”, in italiano “affittare per vendere”, che è una geniale metodologia di compravendita immobiliare, proveniente dai paesi anglosassoni ed introdotta in Italia da un operatore professionista del settore; questa modalità moderna e innovativa è stata adattata alla normativa giuridica e fiscale italiana e, sicuramente, darà una scossa al mercato immobiliare in affanno. Tenendo conto che la gran parte delle compravendite è sempre stata modulata da un pagamento del bene, in parte con disponibilità propria (caparra confirmatoria al compromesso), e saldo (al rogito), tramite mutuo, concesso da un istituto bancario, si riscontra, nel contesto attuale, che questa possibilità è diventata impraticabile, perché le banche (già restie per altri motivi di loro convenienza), hanno ristretto i canali di finanziamento di mutui per acquisto immobili, formulando, ai richiedenti il finanziamento, la richiesta di una maggiore e sostanziale solidità economica (da dimostrare), cosa un’po’ difficoltosa nell’attuale contesto storico.

cms_1933/foto-5-342x231.jpgPoiché tale richiesta è un ostacolo insormontabile e, non a caso gli istituti bancari sollevano questo problema con l’intento puramente fazioso e strumentale ( e su questo ci sarebbe tanto da dire e precisare ma, non è nelle nostre prerogative), è intervenuta, nella materia in oggetto, <>, per risolvere questo intoppo in maniera del tutto normale e lineare anche dal punto di vista giuridico-fiscale; questa leva di aiuto si chiama <> che in italiano vuol dire “affittare per vendere”. Il “ Rent to buy” è un programma preparatorio all’acquisto per consentire all’acquirente, in un arco di tempo prestabilito, di allinearsi ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del mutuo: consolidamento della propria capacità reddituale, creazione di uno storico creditizio e innalzamento del proprio livello di “equity”, ovvero di “capitale proprio iniziale” necessario per accedere al finanziamento, importo che quasi sempre è pari al 20% del prezzo di vendita dell’immobile.

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Questo programma preparatorio prevede uno schema contrattuale “Rent to Buy”, che si basa su due contestuali contratti, previsti e regolamentati dal Codice Civile; il preliminare di compravendita e il contratto di locazione, tra loro collegati ma ugualmente autonomi. In questa maniera, si assolvono contemporaneamente alcune funzioni cardine di questa modalità di compravendita che, sinteticamente possiamo citare: accantonamento di una quota parte del canone di locazione, per un periodo prestabilito, per l’innalzamento del proprio livello di “equity”, ovvero di “capitale proprio iniziale” necessario per accedere al finanziamento, nonché creazione di uno storico creditizio tale da dimostrare, agli istituti bancari, di aver pagato per un periodo consistente un canone complessivo il cui importo è pari o superiore a quello di una rata di mutuo, relativa al caso specifico.Fin qui il mio excursus, per quant’altro inerente, nel caso in cui vi trovate nella condizione di ricercare casa da acquistare, parlatene con gli operatori immobiliari, che a loro volta vi assicureranno la presenza e la consulenza di un Professionista Specializzato del “RENT TO BUY CONSULTING”.

Antonio Iasillo

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